Si vous avez 55 ans ou plus et que vous êtes propriétaire, peut-être avez-vous été interpellé par la publicité du «Programme de revenu résidentiel CHIP» qui vous offre un imposant magot non imposable à même la valeur de votre résidence.

«Obtenez jusqu’à 50% de la valeur de votre maison, exempt d’impôt. Aucun paiement tant que vous ou votre conjoint habitez votre maison… CHIP vous propose une façon simple et intelligente de libérer la valeur de votre maison et de la convertir en argent liquide pour profiter pleinement de la vie comme bon vous semble», indique-t-on sur la page d’accueil du site internet de CHIP, de la banque torontoise HomEquity.

De quoi s’agit-il?

Le Programme de revenu résidentiel CHIP consiste en un prêt hypothécaire inversé garanti par la valeur nette de votre résidence.

Quand on contracte un prêt hypothécaire traditionnel, on doit le rembourser en effectuant des versements réguliers à la banque. Avec un prêt hypothécaire inversé, la banque nous verse une somme X à même la valeur nette de notre propriété. La «valeur nette» représente globalement la différence entre la valeur marchande de la propriété et le solde de l’hypothèque ou de la marge hypothécaire.

Dans les faits, CHIP verse à son client un certain montant de capital, que ce dernier pourra utiliser à sa guise. Caractéristique importante: le client n’est pas obligé de rembourser ledit prêt, pouvant ainsi le laisser courir tant et aussi longtemps qu’il restera dans la propriété. C’est lorsqu’il quittera la propriété (déménagement, décès, vente de la résidence) que la Banque HomEquity récupérera la somme avancée au client.

Et il faut croire que le programme CHIP fonctionne puisqu’il a effectué des hypothèques inversées pour une somme globale d’un milliard de dollars jusqu’à présent. Quelque 8000 personnes âgées ont eu recours à ce véhicule de financement pour arrondir leurs fins de mois.

Le magot que CHIP offre à ses clients dépend de plusieurs facteurs: l’âge des propriétaires, la localisation de la propriété, le type d’habitation et sa valeur nette.

Le principe de base est le suivant: pour une même propriété, plus le propriétaire est âgé, plus imposant sera le montant offert par CHIP. La raison? Comme CHIP s’engage à laisser le propriétaire dans sa résidence aussi longtemps qu’il le désire, il va sans dire que plus le proprio est âgé, plus court sera son cycle de vie dans la propriété. Et moins grand sera le risque de CHIP.

Prenons pour exemple une maison unifamiliale d’une valeur nette de 400 000$, sur la Rive-Sud de Montréal. Voici les montants offerts par CHIP en fonction de l’âge du propriétaire, mettons un homme. S’il a 55 ans, on lui offre 91 495$, ce qui représente 23% de la valeur nette de sa résidence. Dans le cas d’un proprio âgé de 65 ans, l’offre augmente à 152 495$, soit 38% de la valeur de la propriété. À 80 ans, un proprio se ferait offrir 204 495$, ou 51% de la valeur de la maison.

Dans le cas d’une femme propriétaire, les offres seront inférieures en raison d’une espérance de vie plus longue. Lorsque la résidence appartient à un couple, l’offre de CHIP diminuera également puisque, aux yeux de CHIP, la propriété risque d’être occupée plus longtemps avant d’être vendue.

Passons maintenant à «la» question: risque-t-on de se faire chiper notre propriété quand on adhère à CHIP?

Vous ne serez pas surpris d’apprendre que l’offre de CHIP n’est pas gratuite, loin de là. Le capital que l’on vous avancera sur la valeur nette de la propriété coûte de l’intérêt. Au même titre qu’une simple hypothèque.

Voici les taux d’intérêt de CHIP, suivis entre les parenthèses des taux hypothécaires officiels: taux variable à 4,75% (2,85%); taux d’un an à 4,99% (3,50%); taux de trois ans à 5,75% (4,35%); taux de cinq ans à 6,25% (5,39%).

En sus du taux d’intérêt, contracter un prêt hypothécaire inversé auprès de CHIP nécessite le débours d’importants frais: évaluation de la propriété (de 175$ à 400$); avis juridique indépendant (entre 300$ et 600$); frais juridiques, de clôture et d’administration (1495$).

Comme vous voyez, CHIP coûte cher! Exemple: le propriétaire de 55 ans qui se fait offrir un montant de 91 495$ (sur une valeur nette 400 000$), verra la facture de son CHIP atteindre après 20 ans un coût de 234 117$ si l’hypothèque inversée a été consentie à 4,75%. Supposons qu’il décide de vendre sa résidence, CHIP retiendra donc cette somme de 234 117$ à même le prix de vente de la propriété.

CHIP nous dit: «Le montant que vous recevez n’est pas imposable.»

Normal que ce montant ne soit pas imposable puisque CHIP nous avance cette somme d’argent en puisant directement dans la valeur nette accumulée dans notre propriété. Lorsqu’on vend la propriété, notre avoir net en sera d’autant diminué.

Au fil des années, CHIP gagne en popularité. Il faut dire qu’un grand nombre d’institutions financières, dont les grandes banques, offrent le programme de revenu résidentiel CHIP à leurs clients.